Antalya’daki birçok otel için sezonun sona ermesi, tesisin tamamının veya bir bölümünün birkaç ay boyunca kapatılması anlamına gelir. Odalar boşaltılır, ekipmanlar ekonomik çalışma moduna alınır ve bazı alanlar bir sonraki sezona kadar kullanılmaz.
Tam da bu aşamada sık yapılan bir hata vardır – bina, yapı elemanlarının içinde kalan nem ile aylarca kapalı bırakılır.
Dışarıdan bakıldığında her şey normal görünebilir. Zemin kuru, duvarlar temiz ve ortada su birikintisi yoktur. Ancak bir su kaçağı, su baskını veya tadilat sonrasında şap, sıva ve duvarların içinde önemli miktarda nem kalabilir.
Otel aktif olarak çalışırken havalandırma, klima, hava hareketi ve odaların sürekli kullanılması nemin zamanla uzaklaşmasına yardımcı olur. Sezonluk kapatma sonrasında ise durum değişir. Hava değişimi azalır, odalar kapanır ve yapı elemanlarının içinde kalan nem haftalarca hatta aylarca orada kalabilir.
Bu nedenle oteli sezonluk olarak kapatmadan önce sadece yüzeylerin görünümünü kontrol etmek yeterli değildir. Yapı malzemelerinin gerçek nem seviyesinin de ölçülmesi gerekir.
Sezon kapatıldıktan sonra nemli bir otelde ne olur?
Basit bir durum düşünelim.
Bir otel odasında su kaçağı meydana geldi. Su tahliye edildi, hasarlı bölüm onarıldı ve zemin temizlendi. Birkaç gün sonra oda tamamen normal görünebilir.
Ancak oda bu durumda bir sonraki sezona kadar kapatılırsa sorun yapı elemanlarının içinde kalabilir.
Şap, sıva, beton ve bazı diğer yapı malzemeleri suyu emer ve nemi yavaş yavaş dışarı verir. Özellikle kalın yapı elemanlarında ve suyun derinlere nüfuz ettiği durumlarda kuruma uzun sürebilir.
Benzer bir durum tadilattan sonra da ortaya çıkar. Sıva, macun, şap ve diğer malzemelerin kendisinde önemli miktarda su bulunur. Tadilat tamamlandıktan hemen sonra alan kapatılırsa, malzemelerin tamamen kuruması için yeterli zaman olmayabilir.
Otellerin bir başka özelliği de büyük alanlara sahip olmalarıdır. Aynı binada yüzlerce oda, koridorlar, restoranlar, mutfaklar, çamaşırhaneler, teknik alanlar ve depolar bulunabilir. Sorun geniş bir alanda ortaya çıktığında artık tek bir odadaki küçük bir problemden söz etmiyoruz.
Ve burada küf problemi başlar.
Küfün gelişmesi için zeminde su birikintisi olması şart değildir. Yapı malzemelerinin içinde veya yüzeyinde sürekli yüksek nem, uygun sıcaklık ve yeterli zaman bulunması çoğu zaman yeterlidir.
Kapalı bir otelde bu koşullar haftalar boyunca devam edebilir.
Önce karakteristik bir rutubet kokusu ortaya çıkabilir. Daha sonra bazı bölgelerde küçük lekeler görülebilir. Zamanla küf duvarlara, mobilyalara, kaplama malzemelerine ve gözle görülmeyen bölgelere yayılabilir.
Üstelik ilk belirtiler her zaman kolayca fark edilmez.
Küf mobilyaların arkasında, zemin kaplamasının altında, alçıpanın arkasında, boruların çevresinde veya normal temizlik sırasında kontrol edilemeyen başka alanlarda bulunabilir.
Bu nedenle görünür küf olmaması, odanın tamamen sorunsuz olduğu anlamına gelmez.
Birkaç aylık kapalı dönem küçük bir problemi nasıl büyük bir tadilata dönüştürebilir?
En ciddi sorunlar genellikle hemen ortaya çıkmaz.
Otel kapatıldıktan sonraki ilk günlerde işletme sahibi herhangi bir problem görmeyebilir. Bir ay sonra da durum dışarıdan neredeyse aynı görünebilir.
Ancak yapı elemanlarının içinde nem kalmaya devam ediyorsa süreç, kimsenin görüp görmemesinden bağımsız olarak devam eder.
Zamanla rutubet lekeleri, kötü koku, kaplama malzemelerinde kabarma ve küf oluşumu görülebilir.
Küf ortaya çıktıysa, sadece yüzeyi silmek çoğu zaman yeterli değildir. Duvarın veya zeminin içinde yüksek nem devam ediyorsa sorun bir süre sonra yeniden ortaya çıkabilir.
Küfle mücadelede yapılan en yaygın hatalardan biri de budur.
Yüzey kimyasal bir ürünle temizlenir, lekeler kaybolur, oda temiz görünür ve işlem tamamlanmış kabul edilir.
Fakat nemin kaynağı yapı elemanının içinde kalabilir.
Bir süre sonra yeni lekeler ve rutubet kokusu ortaya çıkar. Bu durumda otelin yeniden işlem yaptırması, kaplamaları sökmesi ve nemin kaynağını araştırması gerekebilir.
Ciddi küf oluşumu varsa alçıpanın, zemin kaplamalarının veya diğer malzemelerin bir bölümünün sökülmesi gerekebilir.
Oteller açısından bir başka sorun da ölçek meselesidir.
Bir apartman dairesinde küf tek bir odada ortaya çıkabilir ve sorun lokal olarak çözülebilir. Bir otelde ise aynı anda onlarca odada nem problemi bulunabilir. Sorunun nedeni bir tesisat kaçağı veya çatı hasarı gibi ortak bir problemse etkilenen oda sayısı çok daha fazla olabilir.
Böyle bir durumda maliyet hızla yükselir.
Örneğin birkaç odada zemin kaplamasının sökülmesi, hasarlı alçıpanın değiştirilmesi, küften etkilenen malzemelerin uzaklaştırılması, yüzeylerin yeniden işlenmesi ve odaların tekrar kullanıma hazırlanması gerekebilir.
Bunlara malzeme, işçilik, temizlik ve personel giderleri eklenir.
Ancak maliyet bununla sınırlı değildir.
Tadilat devam ederken oda müşteriye satılamaz.
Sorun yeni sezonun hemen öncesinde ortaya çıkarsa durum daha da zorlaşır. Rezervasyonlar başlamış, personel işe dönmüş olabilir. Buna rağmen bazı odalar hâlâ kullanıma hazır değildir.
Bu nedenle önleyici nem kurutmanın maliyetini sadece gelecekte yapılacak tadilatın maliyetiyle karşılaştırmak doğru değildir. Odaların kullanılamaması nedeniyle oluşabilecek gelir kaybı da hesaba katılmalıdır.
Profesyonel nem kurutma neden tadilattan daha ekonomik olabilir?
Burada nem kurutmayı sıradan havalandırma ile karıştırmamak gerekir.
Pencereleri birkaç saat açmak veya bir ev tipi vantilatör çalıştırmak, yapı elemanlarını kurutmak anlamına gelmez.
Eğer su şapın veya duvarın içinde bulunuyorsa öncelikle problemin boyutunun belirlenmesi gerekir.
Bunun için nem ölçerler, gerektiğinde termal kamera ve diğer teşhis yöntemleri kullanılabilir.
Nemli bölgeler belirlendikten sonra uygun ekipman seçilir ve kurutma süreci planlanır. Endüstriyel nem alma cihazları fanlarla birlikte çalışarak hava hareketini artırır ve ortamdan nemin kontrollü şekilde uzaklaştırılmasına yardımcı olur.
Ancak burada da sadece kaç gün ekipman çalıştırıldığına bakmak doğru değildir.
Bir oda kısa sürede kuruyabilirken, kalın bir şap veya ciddi bir su baskınından etkilenmiş yapı elemanı çok daha uzun sürede kuruyabilir.
Bu nedenle profesyonel bir kurutma işlemi cihazların kapatılmasıyla bitmez. Sonunda mutlaka kontrol ölçümü yapılmalıdır.
Nem değerleri hâlâ yüksekse kurutma devam eder.
Bu durum sezonluk kapatma öncesinde özellikle önemlidir. Bugün biraz daha fazla zaman harcayıp yapıyı kurutmak, birkaç ay sonra küf, rutubet kokusu ve hasarlı kaplamalarla karşılaşmaktan çok daha ekonomiktir.
Bir başka önemli nokta ise nem kurutma ve küf temizliğinin birbirinden bağımsız işlemler olarak görülmemesidir.
Küf oluşmuşsa öncelikle neden ortaya çıktığı belirlenmelidir. Nemli yapı elemanı olduğu gibi bırakılır ve sadece yüzey temizlenirse küfün tekrar ortaya çıkma ihtimali devam eder.
Doğru yaklaşım genel olarak şu sırayı takip eder:
Nem kaynağını bulmak – su girişini durdurmak – yapı elemanını kurutmak – nem seviyesini ölçmek – küften etkilenen malzemeleri uzaklaştırmak ve yüzeyleri küfe karşı işlemden geçirmek – kontrol yapmak.
Bu sıra, sadece görünen küf izlerini ortadan kaldırmak yerine problemin kaynağına müdahale edilmesini sağlar.
Otel sezonluk kapatmaya nasıl doğru hazırlanmalı?
Hazırlık, sezon boyunca su problemi yaşanan alanların kontrol edilmesiyle başlamalıdır.
Özellikle su kaçakları, su baskınları, su ve kanalizasyon tesisatı arızaları, çatı hasarları ve yakın zamanda tadilat yapılan alanlar kontrol edilmelidir.
Daha önce küf oluşmuş odalara da ayrıca dikkat edilmelidir. Küf temizlenmiş olsa bile, neden oluştuğu belirlenmediyse otel kapatılmadan önce yapı elemanlarında yüksek nem olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Gözle kontrol sadece ilk aşamadır.
İkinci aşamada nem ölçümü yapılmalıdır. Uzman, hangi yapı elemanlarında nem seviyesinin yüksek olduğunu ve suyun nerede kalmış olabileceğini belirler.
Daha sonra kurutma planı hazırlanır.
Duruma göre endüstriyel nem alma cihazları ve fanlar kullanılır. Ekipman, hava hareketini sağlayacak ve nemin kontrollü şekilde uzaklaştırılmasına yardımcı olacak şekilde yerleştirilir.
Kurutma tamamlandıktan sonra yeniden ölçüm yapılır.
Nem değerleri uygun seviyedeyse alan sezonluk olarak kapatılabilir.
Küf tespit edilirse, temizleme işlemi yüksek nemin nedeni ortadan kaldırıldıktan sonra yapılmalıdır. Aksi halde otel yüzey temizliği için para harcar, ancak sezon açıldığında aynı lekeler ve kötü kokuyla tekrar karşılaşabilir.
Büyük otellerde ölçüm sonuçlarının kayıt altına alınması da faydalıdır. Böylece bir sonraki sezon öncesinde aynı bölgeler tekrar kontrol edilebilir ve önceki değerlerle karşılaştırılabilir.
Yeni sezon başlamadan önce son bir kontrol yapılması da önemlidir. Böylece ilk misafir odaya girmeden önce olası sorunlar tespit edilebilir.
Otel sahiplerinin bilmesi gereken en önemli nokta
Bir otel, yüzeyde artık su görünmüyor diye tamamen kurumuş sayılmaz.
Nem duvarların, zeminin ve şapın içinde uzun süre kalabilir.
Bu alanlar daha sonra aylarca kapalı bırakılırsa sorun sezon sonunda değil, sezon açılışına yakın bir zamanda ortaya çıkabilir – küf, kötü koku, hasarlı kaplamalar ve acil tadilat ihtiyacı şeklinde.
Otelde küf sadece görüntü problemi değildir. Aynı zamanda nemin ve yapı içindeki olası problemin bir işareti olabilir.
Bu nedenle sezonluk kapatma öncesinde profesyonel nem ölçümü ve kurutma gereksiz bir masraf olarak görülmemelidir.
Büyük bir otel için bu, ileride yüz binlerce hatta milyonlarca liraya ulaşabilecek bir sorunu daha küçük bir maliyetle önceden çözmenin yoludur.
NEMFIX, Antalya’da nem ölçümü, profesyonel nem kurutma ve su baskını sonrası kurutma hizmetleri sunmaktadır. Otelin sezonluk kapatılmasından önce problemli alanlar tespit edilebilir, yapı elemanları profesyonel ekipmanlarla kurutulabilir ve kontrol ölçümleri yapılarak tesisin sezon boyunca güvenli şekilde kapalı kalması sağlanabilir.